Mietkaution in Deutschland verstehen

Die Kaution gehört bei einer Mietwohnung oft zu den größten Ausgaben zu Beginn. Gleichzeitig ist der rechtliche Rahmen in seinen Grundzügen vergleichsweise klar. Es gibt eine Höchstgrenze, eine Barkaution kann in Raten gezahlt werden und das Geld muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt werden.

Kurz erklärt

Bei einem normalen Wohnraummietverhältnis darf eine Mietsicherheit höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen, wobei Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, nicht mitgerechnet werden. Im Alltag wird deshalb meist von maximal drei Nettokaltmieten gesprochen und nicht von drei Warmmieten.

Besteht die Sicherheit aus einer Geldsumme, hat der Mieter das Recht, sie in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden folgenden Raten werden zusammen mit den nächsten Mietzahlungen fällig.

Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Die gesetzliche Grundregel sieht eine verzinsliche Anlage zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz vor. Eine andere Anlageform kann vereinbart werden. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

1. Prüfe die genaue Kaution im Mietvertrag

Berechne die gesetzliche Höchstgrenze nicht anhand der Warmmiete.

§ 551 BGB stellt auf die monatliche Miete ohne Betriebskosten ab, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind.

Beispiel

• Nettokaltmiete 900 Euro
• Nebenkostenvorauszahlung 220 Euro
• im Vertrag ausgewiesene Warmmiete 1.120 Euro

Die gesetzliche Höchstgrenze für eine normale Barkaution würde sich in diesem Beispiel nach den 900 Euro richten. Sie läge damit bei bis zu 2.700 Euro und nicht bei 3.360 Euro.

Das Beispiel zeigt nur die Berechnung. Es bedeutet nicht, dass jeder Vermieter die maximal zulässige Kaution verlangen muss.

2. Eine Barkaution darf in drei Raten gezahlt werden

Wenn die vereinbarte Sicherheit aus einer Geldsumme besteht, musst du den gesamten Betrag nicht nur deshalb auf einmal zahlen, weil der Vermieter dies bevorzugt.

Nach § 551 Absatz 2 BGB gilt

1. die Barkaution kann in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden
2. die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig
3. die zweite und dritte Rate werden mit den beiden folgenden Mietzahlungen fällig

Eine Vertragsregel, die zum Nachteil des Mieters von den Schutzvorschriften des § 551 BGB abweicht, ist insoweit unwirksam.

3. Die Kaution ist eine Sicherheit

Die Kaution dient dazu, Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzusichern. Das Geld bleibt wirtschaftlich dem Mieter zugeordnet, während es als Sicherheit dient.

Deshalb verlangt das Gesetz, dass eine Barkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt wird.

Auch die offizielle Berliner Mieterinformation weist darauf hin, dass der Vermieter das Geld getrennt für den Mieter anlegen muss. Erträge aus der Anlage stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

4. Die Kaution ersetzt nicht die letzten drei Monatsmieten

Kaution und Miete sind unterschiedliche Verpflichtungen.

Nach dem BGB muss der Mieter die vereinbarte Miete zahlen. § 551 BGB regelt daneben die Mietsicherheit. Deshalb solltest du am Ende des Mietverhältnisses nicht einfach die Mietzahlung einstellen und davon ausgehen, dass der Vermieter stattdessen die Kaution verwenden kann.

Wenn du eine andere Verrechnung vereinbaren möchtest, sollte dies eindeutig abgesprochen sein. Bei Streitigkeiten ist eine mietrechtliche Beratung sinnvoller, als neue Mietrückstände entstehen zu lassen.

5. Dokumentiere den Zustand beim Einzug

Fragen rund um die Kaution lassen sich später leichter klären, wenn der Zustand der Wohnung zu Beginn gut dokumentiert wurde.

Nutze für den vollständigen Ablauf unseren Ratgeber zur Wohnungsübergabe in Berlin. Praktisch bedeutet das

• bereits vorhandene Mängel festhalten
• Übergabeprotokoll aufbewahren
• bei Bedarf aussagekräftige Fotos machen
• Mietvertrag und Kautionsnachweise gemeinsam ablegen

Auch das Berliner Willkommenszentrum empfiehlt, den Zustand der Wohnung beim Einzug zu dokumentieren, damit sich später bereits vorhandene Schäden besser von neuen unterscheiden lassen.

6. Bewahre Nachweise über jede Kautionszahlung auf

Hilfreich sind zum Beispiel

• die unterschriebene Vertragsklausel zur Kaution
• Überweisungsbestätigung oder Quittung
• schriftliche Vereinbarung über eine andere Form der Sicherheit
• späterer Schriftwechsel zur Kaution

Wenn du Screenshots an Dritte weitergibst, sollten dort keine unnötigen sensiblen Daten sichtbar sein.

7. Trenne beim Auszug drei Fragen

Wenn das Mietverhältnis endet, hilft es, die Kaution in drei Themen zu unterteilen.

1. Ist die Wohnung zurückgegeben?
Schlüsselübergabe und Wohnungsübergabe sollten dokumentiert werden.

2. Gibt es geltend gemachte Schäden oder offene Beträge?
Wenn der Vermieter Ansprüche erhebt, bitte um eine klare Erläuterung.

3. Ist ein Teil des letzten Betriebskostenzeitraums noch offen?
Je nach Situation können noch ungeklärte Ansprüche beeinflussen, wann die gesamte Sicherheit endgültig abgerechnet wird.

§ 551 BGB enthält keine einfache Regel, nach der ein Vermieter die Kaution in jedem Fall innerhalb einer exakt festgelegten Zahl von Tagen zurückzahlen muss. Das Berliner Willkommenszentrum empfiehlt Mietern, sich beraten zu lassen, wenn die Kaution nach sechs Monaten noch nicht zurückgezahlt wurde. Verstehe diese Angabe als praktischen Anlass, Hilfe zu suchen, und nicht als allgemeine gesetzliche Sechsmonatsfrist für jeden Fall.

8. Prüfe andere Kautionsmodelle vor der Zustimmung

In bestimmten Situationen können Vermieter und Mieter eine andere Form der Sicherheit oder Anlage vereinbaren.

Wenn dir zum Beispiel eine Bürgschaft, ein Sperrkonto oder ein anderes Modell angeboten wird, prüfe vorher

• wer die Sicherheit stellt
• ob Gebühren anfallen
• ob du das hinterlegte Geld später zurückerhältst oder lediglich für eine Garantieleistung zahlst
• wie die Vereinbarung endet
• was der Mietvertrag tatsächlich verlangt

Dieser Ratgeber empfiehlt kein kommerzielles Kautionsprodukt.

Häufige Fehler

• die Höchstgrenze aus der Warmmiete statt aus der Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschalen berechnen
• die gesamte Barkaution sofort zahlen, ohne das Recht auf drei Raten zu kennen
• Zahlungen ohne Nachweis leisten
• die Kaution für eine nicht rückzahlbare Gebühr des Vermieters halten
• auf eine Dokumentation bei der Wohnungsübergabe verzichten und später über alte Schäden aus dem Gedächtnis streiten
• von einer einzigen festen gesetzlichen Rückzahlungsfrist für alle Fälle ausgehen

Häufige Fragen

Wird die Kaution anhand der Warmmiete berechnet?

Für eine normale Mietsicherheit bei Wohnraum nach § 551 BGB beträgt die Höchstgrenze das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten, die als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesen sind. Im üblichen Sprachgebrauch entspricht das meist drei Nettokaltmieten und nicht drei Warmmieten.

Kann ich eine Barkaution in drei Raten zahlen?

Ja. § 551 BGB gibt Mietern das Recht, eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die nächsten beiden werden mit den folgenden Mietzahlungen fällig.

Muss der Vermieter meine Kaution getrennt verwahren?

Ja, wenn es sich um eine von § 551 BGB erfasste Barkaution handelt. Sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Die gesetzliche Grundregel zur Anlage und zu den Zinsen steht ebenfalls in § 551 BGB.

Kann ich die Kaution statt der letzten Miete verwenden?

Geh nicht davon aus. Mietzahlung und Kaution sind rechtlich getrennte Verpflichtungen. Wenn eine andere Verrechnung gewünscht ist, sollte sie eindeutig vereinbart werden. Andernfalls solltest du die vertraglichen Mietzahlungen weiter leisten und bei einem Streit Beratung suchen.

Gibt es für jede Kautionsrückzahlung eine gesetzliche Frist von genau sechs Monaten?

Stell sechs Monate nicht als allgemeine gesetzliche Frist aus § 551 BGB dar. Der Zeitpunkt kann von noch offenen Ansprüchen abhängen. Das Berliner Willkommenszentrum empfiehlt, Beratung zu suchen, wenn die Kaution nach sechs Monaten noch nicht zurückgezahlt wurde.

Nützliche Sätze