Mietvertrag in Deutschland prüfen

Ein deutscher Mietvertrag kann auf den ersten Blick dicht und kompliziert wirken. Du musst aber nicht jede juristische Formulierung verstehen, um die wesentlichen Punkte zu prüfen. Entscheidend sind zunächst vier Fragen. Was genau mietest du? Was zahlst du? Wie lange läuft der Vertrag? Welche Bedingungen werden später wichtig?

Kurz erklärt

Prüfe vor der Unterschrift die Vertragsparteien, die genaue Wohnung oder das Zimmer, den Beginn des Mietverhältnisses, die Laufzeit, den Aufbau der Miete, die Vereinbarung zu Betriebskosten, die Kaution, mögliche Modelle zur Mietanpassung und Regeln zur Nutzung der Wohnung. Behalte eine vollständige Kopie aller Unterlagen, die du unterschreibst. Die offizielle Berliner Mieterinformation weist darauf hin, dass Wohnraummietverträge grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden können. Zur Vermeidung späterer Streitigkeiten empfiehlt sie jedoch einen schriftlichen Vertrag.

Für normale Wohnraummietverhältnisse ergeben sich viele wichtige Schutzregeln aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB. Eine Klausel wird nicht allein deshalb wirksam, weil sie im Vertrag steht. Zwingende gesetzliche Mieterschutzregeln können vorgehen.

1. Prüfe, wer was an wen vermietet

Beginne mit den grundlegenden Angaben.

• vollständige Namen von Vermieter und Mieter oder Mietern
• vollständige Anschrift
• genaue Wohnung, Zimmer, Etage oder Einheit
• mitvermietete Räume oder Flächen, zum Beispiel Keller, Stellplatz oder Gartennutzung
• Beginn des Mietverhältnisses

Nach § 535 BGB gehört es zu den Kernpflichten des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu ermöglichen und sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die zentrale Pflicht des Mieters ist die Zahlung der vereinbarten Miete.

Wenn mehrere Personen den Vertrag als Mieter unterschreiben, solltest du nicht davon ausgehen, dass dies wie eine informelle Wohngemeinschaft funktioniert. Wer Vertragspartei ist, kann später bei Kündigungen, Zahlungen und einem Auszug eine Rolle spielen. Ist die rechtliche Konstruktion unklar, solltest du sie vor der Unterschrift klären und bei Bedarf Beratung einholen.

2. Trenne Kaltmiete, Nebenkosten und Gesamtzahlung

Eine einzige monatliche Gesamtsumme reicht nicht aus. Prüfe, wie sie sich zusammensetzt.

Häufige Begriffe sind

• Nettokaltmiete oder Kaltmiete für die Grundmiete der Wohnung
• Betriebskosten oder Nebenkosten für vereinbarte laufende Kosten des Gebäudes
• Heizkosten für Heizung und gegebenenfalls Warmwasser
• Warmmiete oder Bruttowarmmiete für eine umfassendere Gesamtsumme, deren genaue Bestandteile vom Vertrag abhängen

Das Berliner Willkommenszentrum erklärt diese Begriffe für Menschen, die neu in Deutschland sind, und weist darauf hin, dass im Vertrag erkennbar sein sollte, welche Nebenkosten enthalten sind.

Geh nicht davon aus, dass mit der Warmmiete automatisch alle Kosten des Haushalts abgedeckt sind. Strom, Internet und andere separat abgeschlossene Leistungen können zusätzlich anfallen. Mehr dazu findest du in unseren Ratgebern zu Strom und Nebenkosten.

3. Vorauszahlung oder Pauschale bei Nebenkosten

Die Begriffe Vorauszahlung und Pauschale haben unterschiedliche Folgen.

Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass Betriebskosten entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung gezahlt werden. Bei Vorauszahlungen muss der Vermieter grundsätzlich jährlich über die Betriebskosten abrechnen.

Die vollständigen Regeln gehören in den Ratgeber Nebenkosten in Deutschland. Vor der Unterschrift solltest du vor allem erkennen können, welches Modell dein Vertrag vorsieht und welche Kosten du laut Vertrag tragen sollst.

4. Prüfe die Laufzeit

Ein unbefristeter Mietvertrag hat kein im Voraus festgelegtes Enddatum. Ein befristeter Mietvertrag endet zu einem bestimmten Zeitpunkt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für ein befristetes Wohnraummietverhältnis erfüllt sind.

Nach § 575 BGB ist eine Befristung bei Wohnraum nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen zulässig. Dazu können zum Beispiel eine spätere Eigennutzung durch den Vermieter oder bestimmte größere Baumaßnahmen gehören. Der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt diese Voraussetzung, gilt das Mietverhältnis als unbefristet.

Wenn du ein festes Enddatum siehst, prüfe deshalb nicht nur das Datum. Achte auch darauf, welcher Befristungsgrund genannt wird.

5. Achte auf Staffelmiete oder Indexmiete

Zwei Modelle zur späteren Anpassung der Miete solltest du vor der Unterschrift erkennen.

Bei einer Staffelmiete werden künftige Mietstufen oder Erhöhungen bereits im Vertrag festgelegt. Nach § 557a BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die jeweilige Erhöhung muss als Geldbetrag ausgewiesen sein.

Bei einer Indexmiete ist die Miete an den amtlichen Verbraucherpreisindex gekoppelt. Nach § 557b BGB muss sie zwischen indexbedingten Änderungen grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine spätere Änderung muss in Textform erklärt werden und die maßgeblichen Indexangaben sowie die neue Miete oder Erhöhung nennen.

Solche Klauseln können deine künftigen Wohnkosten deutlich beeinflussen. Dieser Ratgeber erklärt die Begriffe, bewertet aber nicht, ob eine konkrete Mieterhöhung rechtmäßig ist.

6. Lies die Regeln für den Wohnalltag

Achte auf Vereinbarungen zu Themen wie

• Haustiere
• Nutzung gemeinschaftlicher Flächen
• Hausordnung
• bauliche Veränderungen oder Installationen
• Untervermietung
• Abstellräume oder Stellplätze
• mitvermietete Möbel oder Ausstattung

Bei der Untervermietung ist eine pauschale Antwort mit erlaubt oder verboten zu kurz. Nach dem BGB bedarf die Überlassung der Mietsache an Dritte grundsätzlich der Erlaubnis. Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis haben, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Gesetzliche Ausnahmen bleiben möglich.

Wenn Untervermietung für deine Pläne wichtig ist, klär die Situation möglichst vor der Unterschrift.

7. Prüfe die Kaution

Wenn der Vertrag eine Kaution vorsieht, achte auf

• Höhe der Kaution
• Form der Sicherheit
• Fälligkeit der ersten Zahlung
• vorgesehene Verwahrung des Geldes

Für eine Barkaution bei Wohnraum setzt das deutsche Recht Grenzen und gibt Mietern bestimmte Rechte bei Zahlung und Verwahrung. Die Einzelheiten findest du im eigenen Ratgeber Mietkaution in Deutschland verstehen.

8. Die normale Kündigungsregel für Mieter kennen

Bei einem normalen unbefristeten Wohnraummietvertrag sieht § 573c BGB für die ordentliche Kündigung durch den Mieter folgende Grundregel vor. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet.

Die Kündigung selbst muss nach § 568 BGB schriftlich erfolgen.

Für besondere Wohnformen und individuelle Vertragskonstellationen können andere Regeln gelten. Wenn ein Vertrag eine Mindestlaufzeit, einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder eine andere ungewöhnliche Regel zum Ausstieg enthält, solltest du vor der Unterschrift verstehen, was das für deine Planung bedeutet.

9. Bewahre Vertrag und Anlagen gemeinsam auf

Zu deinen Mietunterlagen sollten gehören

• vollständiger unterschriebener Mietvertrag
• alle im Vertrag genannten Anlagen
• Hausordnung, wenn sie Teil der Vereinbarung ist
• Inventar- oder Möbellisten
• spätere schriftliche Änderungen
• Übergabeprotokoll nach dem Einzug

Verlass dich nicht nur auf ein Foto der Unterschriftsseite. Wenn später eine Frage auftaucht, kann die entscheidende Regel in einer Anlage stehen.

Checkliste vor der Unterschrift

Bevor du unterschreibst, solltest du diese Fragen beantworten können.

1. Wer sind die Vertragsparteien?
2. Welche Räume und Flächen gehören genau dazu?
3. Wann beginnt das Mietverhältnis?
4. Ist der Vertrag unbefristet oder wirksam befristet?
5. Wie hoch ist die Kaltmiete?
6. Welche Nebenkosten sind vereinbart und handelt es sich um Vorauszahlung oder Pauschale?
7. Gibt es eine Staffelmiete oder Indexmiete?
8. Wie hoch ist die Kaution?
9. Welche Regeln zur Nutzung der Wohnung sind für dich wichtig?
10. Welche Kündigungsregel gilt?

Wenn eine Antwort fehlt oder Angaben widersprüchlich sind, frag vor der Unterschrift nach.

Häufige Fehler

• nur auf die monatliche Gesamtsumme schauen und den Aufbau der Miete nicht prüfen
• jedes feste Enddatum automatisch für wirksam halten
• eine Staffelmiete oder Indexmiete übersehen
• annehmen, dass Strom und Internet immer in der Warmmiete enthalten sind
• Anlagen unterschreiben, die du nicht gelesen oder erhalten hast
• davon ausgehen, dass eine Vertragsklausel zwingenden Mieterschutz außer Kraft setzt, nur weil sie gedruckt im Vertrag steht

Häufige Fragen

Kann ein Mietvertrag in Deutschland mündlich geschlossen werden?

Grundsätzlich ja. Die offizielle Berliner Mieterinformation weist darauf hin, dass ein Wohnraummietvertrag mündlich geschlossen werden kann, empfiehlt zur Vermeidung späterer Streitigkeiten aber die Schriftform. Für bestimmte Vertragsarten und einzelne Vereinbarungen können besondere Formvorschriften gelten.

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?

Kaltmiete oder Nettokaltmiete ist die Grundmiete für die Wohnung. Die Warmmiete umfasst weitere vereinbarte Kostenbestandteile, häufig aus Nebenkosten und Heizung. Sie bedeutet aber nicht automatisch, dass sämtliche Haushaltskosten enthalten sind.

Kann ein Vermieter einfach ein Enddatum in den Vertrag schreiben?

Ein befristetes Wohnraummietverhältnis muss die Voraussetzungen des § 575 BGB erfüllen. Es muss ein gesetzlich vorgesehener Grund vorliegen und dieser Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Andernfalls gilt das Mietverhältnis als unbefristet.

Welche Kündigungsfrist gilt normalerweise für Mieter?

Für einen normalen unbefristeten Wohnraummietvertrag gilt nach § 573c BGB die Regel mit Zugang spätestens am dritten Werktag und Beendigung zum Ablauf des übernächsten Monats. Besondere Situationen können davon abweichen. Die Kündigung selbst muss nach § 568 BGB schriftlich erfolgen.

Darf ich später ein Zimmer untervermieten?

Geh nicht von einer automatischen Erlaubnis aus. Das BGB verlangt grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung an Dritte. § 553 BGB kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung begründen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Gesetzliche Ausnahmen bleiben möglich.

Nützliche Sätze